Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, hisseli mülkiyete mevzu taşınmazlarda kullanılan ön alım (şufa) hakkına ait dikkat çeken bir karara imza attı. 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, bilhassa tek tapulu ve birden fazla hissedara ilişkin tarlaların satışında fiili durumun belirleyici olduğu vurgulandı.

HAK TALEBİ MÜMKÜN DEĞİL

Yüksek Mahkeme, hisseli mülkiyete bahis bir taşınmazda hissedarın hissesini üçüncü şahsa devretmesi halinde öteki paydaşların ön alım hakkını dava yoluyla kullanabileceğini hatırlattı. Fakat karar, bu hakkın mutlak olmadığını ortaya koydu.

Buna nazaran, taşınmaz paydaşlar ortasında fiilen bölünmüş ve herkes belli bir kısmı kullanıyorsa; satış sırasında bu duruma itiraz etmeyen paydaşın, tapu zamanı gerçekleştikten sonra ön alım talebinde bulunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak.

RAPOR BELİRLEYİCİ OLDU

Daire, önüne gelen belgede ortak tapulu bir tarlada yapılan satış sonrası açılan ön alım davasını inceledi. Satışı yapan paydaş, arazinin kendi ortalarında fiilen taksim edildiğini ve kullandığı kısmı devrettiğini savundu. Mahallî mahkeme de bu münasebetle davayı reddetti.

Ancak evraktaki uzman raporunda, taşınmazın boş olduğu ve hudutları gösteren rastgele bir ayırıcı işaret ya da çizginin bulunmadığı tespit edildi. Bu durum üzerine evrak, kanun faydasına temyiz başvurusu kapsamında tekrar ele alındı.

Yargıtay, lokal mahkemenin fiili taksim olup olmadığına ait tespitleri gereğince değerlendirmediğine hükmederek kararı bozdu. Mahkeme, taşınmazda nitekim fiili bir paylaşım bulunup bulunmadığını detaylı biçimde inceleyerek karar vermek zorunda kalacak.

KARARIN EHEMMİYETİ NE?

Karar, miras ya da satın alma yoluyla edinilmiş ve tek tapuda kayıtlı tarlalarda yaşanan uyuşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor.

Buna nazaran:

Eğer taşınmaz fiilen bölünmüş ve herkes kendi kısmını kullanıyorsa, satış anında hak tez etmeyen paydaş sonradan ön alım hakkını ileri süremeyecek.

Fiili taksim yoksa, mahkemeler bu durumu ayrıntılı formda araştırmak zorunda olacak.

Yüksek Mahkeme’nin bu yaklaşımı, ortak tapulu taşınmazlarda hem satış sürecinde hem de muhtemel davalarda fiili kullanımın ve satış anındaki tavrın belirleyici olacağını ortaya koyuyor. 

Haber7